利好政策协同发力　筑牢止跌回稳基础

国家统计局日前发布的10月份70个大中城市商品住房销售价格变动情况显示，各线城市商品住宅销售价格环比降幅收窄或转涨、同比降幅趋稳，房地产市场进一步改善。

　　这得益于9月26日中共中央政治局会议明确提出推动房地产市场止跌回稳的目标以来，住房城乡建设部会同相关部门出台的一系列利好政策。

　　近日，政策持续发力：比如，住房城乡建设部等三部门发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展税收优化政策；再如，住房城乡建设部、财政部联合印发通知，部署各地进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实施……

　　笔者认为，此次关于房地产税收政策的调整，从需求和供给两端共同发力，助推各地房地产市场继续延续当前良好态势，筑牢了市场止跌回稳基础。

　　从需求端看，政策重点突出了对改善性购房需求的支持。调整后，居民家庭购买面积在90平方米至140平方米之间的家庭唯一住房或第二套住房，契税税率由此前的1.5%下降至1%。这一举措进一步降低了居民家庭在购买面积相对较大的改善性住房时的税费负担，定向提升了居民家庭购房能力，对目前具有改善性住房需求的家庭而言是一个指向明确、“真金白银”的优惠措施。在此基础上，四个一线城市还享受到了额外的政策红利，除对面积在140平方米以下的第二套住房不再实行差异化契税税率外，明确个人出售购买2年以上的住房都将免征增值税，而不再区分普通住宅和非普通住宅。这些举措，对进一步盘活一线城市二手房市场、消除居民家庭购房顾虑也将发挥积极作用。

　　从供给端看，这次围绕土地增值税的一系列政策调整，在很大程度上缓解了房地产开发企业的资金压力，也是较为罕见地将土地增值税调整也纳入政策“组合拳”范畴内。一方面，各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，与近年来房地产市场供求关系出现重大变化、房地产开发企业利润率出现明显下降的客观现实相吻合。更重要的是，能够较大幅度减少预征土地增值税对开发企业的资金占用额度，缓解其资金链压力。另一方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，明确开发企业建造普通标准住宅出售且增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。这一举措更是能够实实在在地降低一部分开发企业的土地增值税税负。

　　可以说，这两方面调整都将有助于进一步缓解部分房地产开发企业当前面临的财务困难，并与“白名单”制度等房地产金融政策形成合力，为打赢“保交房”攻坚战提供更加坚实的资金保障。对于部分经营状况较好的开发企业而言，土地增值税负担的下降和预征占用资金额的减少还有可能在一定程度上提升其投资意愿，进而促进土地购置、工程建设等规模的适度回升。

摘自　《中国建设报》　2024.12.04　清华大学房地产研究中心主任　吴璟

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