2023年7月中央政治局会议要求，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。江苏省住房和城乡建设厅深入贯彻党中央、国务院决策部署，按照省委、省政府工作要求，瞄准建设让百姓满意的“好房子”目标，会同省有关部门开展改善型住宅建设。
强化政策支持
江苏围绕住宅品质改善提升，坚持目标导向，强化政策配套衔接，研究制定了《关于支持住宅品质改善提升若干措施》，内容涵盖规划引导、土地资产配置、存量用地开发、建筑设计优化、建设管理强化、物业服务水平提升等方面。
在规划设计引领方面提出，充分发挥国土空间规划引导作用，明确支持通过总体城市设计或专项规划，加强对住宅品质改善提升的分区分类引导。围绕公共服务设施配套布局和规划设计标准等重点，明确新增适老适幼服务、充电桩、智能快递柜、垃圾分类收集点等配套设施，允许提升改善型住宅结构层高，鼓励提高停车配建指标和居住区绿地率。
在激发市场活力方面提出，合理调整既往容积率计算规则限制，明确对改善型住宅机动车库出入口顶棚、垃圾分类收集设施、智能快递柜等公共配套设施建筑面积可不计入容积率，对门厅、架空层、阳台等容积率计算规则予以优化。允许采用保函方式缴纳竞买保证金，按照“质优者得”将改善型住宅规划建设要求纳入供地条件。
在品质提升引导方面提出，鼓励设置开放交流空间，探索灵活性、适变性的住宅套型设计，合理提高空间尺度和住宅层高，强化防水保温、隔声降噪等方面要求。围绕加强质量管控，积极应用施工新技术和先进工法，鼓励采用绿色建造、智能建造等新型建造方式；探索可视化验收和数字化交付模式，形成相应的改善型住宅验收意见。
在强化运维管理方面提出，推动制定与住宅品质改善提升相适应的物业服务标准，促进物业收费质价相符。支持物业服务企业向养老、托幼、健康等领域延伸拓展服务，探索“物业服务+生活服务”模式。引导物业服务企业通过智慧物业管理服务平台，提供定制化产品和个性化服务，提高物业服务效能。
注重标准引领
江苏省住房和城乡建设厅注重标准在住宅品质提升中的引导作用，研究制定了《江苏省改善型住宅设计与建造导则》，着力从规划布局、公共设施、环境营造等方面提升空间品质，从户型设计、空间优化、材料选用、建造管理等方面提升性能品质，从物业管理、维护更新等方面提升住区服务品质，更好地满足百姓对“好房子”的多样化需求。
在关键指标设置方面提出，建筑高度原则上不超过60m；容积率不小于0.8，不大于1.8；层高不低于3.1m，不大于3.6m；日照在现行标准基础上提高1小时；机动车位配建指标按90㎡以下、90～144㎡、144～200㎡、200㎡以上4个级别配置，每户分别为1.2、1.5、1.8、2.2个车位；所有车位100%预留充电桩安装条件。
在配套设施完善方面，强调补齐居家养老、老年活动、医疗健康、托育服务、儿童活动等设施，强化住区出入口、风雨连廊、地上地下门厅等多层级公共空间体系。鼓励大户型客厅挑空、阳台面积加大、鼓励设置家政室等，完善适老适幼设施、设置新风系统、户内设置净水系统，室内机械式新风机组应具备PM2.5过滤功能，过滤效率不小于90%，设置杀菌装置。基于物联网、大数据、人工智能等新一代信息技术，搭建安全综合管理系统、智慧家居系统、物业综合服务平台等，提升家庭和社区安防水平，实现智能管理、信息共享和社交互动。
在建造技术和安全方面提出，采用工业化建造方式，优先应用装配式结构、集成厨卫、管线分离等装配式技术，采用标准化构造、标准化部品部件；提倡采用智能建造技术，通过墙面施工机器人、智能施工电梯等新装备进行辅助施工作业。在满足现行标准的前提下，特别对电动自行车充电场所、建筑外墙材料燃烧性能等级、防火门及火灾报警等消防设施提出了更高要求。
推进创新实践
江苏省多地创新实践，出台推动住宅品质改善提升相关政策措施，加快推动新建改善型住宅项目建设。南京市出台《建设工程规划设计方案审查办法》《关于支持住宅品质改善提升若干举措》，从容积率、层高、间距、配套等方面对建设高品质住宅进行规范，引导市场有序推进改善型住宅建设。苏州市发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的相关措施》，制定改善型住宅规划设计指标实施细则，优化住宅空间布局、提高生活便利性和舒适性、提升住房安全性。南通市出台《推动南通市区住宅品质改善提升指导意见》《江苏省城市规划管理技术规定南通市实施细则》《支持商品住宅开展定制化建设的通知》，通过降低容积率、增加共建配套等方式，推动改善型住宅开发建设。盐城市出台《关于推进盐城市高品质住区开发建设实施办法（试行）》《盐城市住宅品质提升设计指引（试行）》，鼓励本地企业积极对接央企合作开发改善型住宅项目，大力推进项目实施。近期，南京、无锡、盐城等地多个改善型住宅项目市场反应热烈，多个楼盘供不应求。
摘自 建筑杂志社公众号 2024.10.30 江苏省住房和城乡建设厅
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